任意売却、住宅ローンの返済・滞納、競売開始決定の問題解決の関西エステート。大阪、兵庫、京都、奈良、和歌山の近畿圏対応。

任意売却とは

任意売却とは

住宅ローンの返済問題でお悩みの方で、

  • 自宅を売却してもローンを全額返せない、
  • 売却で全額返済できず、不足額を穴埋めすることもできない、
  • 上記のような状況だが、これ以上返済を続けていくことが無理だ、
  • 自宅が競売にかけられそうだが、競売では処分されたくない、

という方の問題を解決できる方法、それが任意売却です。

通常は、ローンを返済するために自宅を売却するには、ローンの全額返済が条件になります。

ローンの残高より高く売れる場合は問題ありませんが、ローンの残高より高く売れない場合、手元に不足額をおぎなう現金があれば問題ありませんが、それがないと売るに売れなくなってしまいます。

なぜかというと、お金を貸すときに金融機関は担保として、ご自宅に

これは、借入人に万が一の事情が起こり、返済ができなくなった場合に、所有者の許可をいちいち得なくても、裁判所に申立て差押をし、競売にかけて、貸付金の回収をできるようにしているものです。
この登記は、通常は、借入金を全額返済しないことには抹消してもらえません。

この登記が残ったままだと何が不都合なのかというと、その家を購入する人は、代金を払って購入するのに、それが他人の借金の担保になったまま、ということになります。
そんなものをわざわざ買う人などいません。

住宅ローン破綻した方に、今後の継続返済、または全額返済を求めたところで無理がありますので、担保設定登記を解除し、買ってもらえるようにし、売却して回収できるお金は回収した方がいいに決まっています。

  • 売却しても貸付金の全額回収はできないが、そうする方がいい
  • 回収できない分は、今までのように担保がなくなるが仕方がない
  • そうして売却するほか、貸付金回収の手だてがない
  • 競売で処分するよりは高く売れ、資金の回収がたくさんできる

ということで、金融機関にすれば、破綻者から貸付金を回収するにはこの方法が最善である、というのが任意売却というシステムです。

これが、不動産競売になると、一般市場で不動産を売却するのとは違い、市場の特殊性から、売却できる金額は、一般市場の約6~7割程度になってしまうことが多く、回収金額が少なくなってしまうのです。
貸付金の全額回収はできなくても、少しでも多く回収できる方がいいに決まっています。

任意売却は、住宅ローン破綻してしまった方の問題解決を図るためだけではなく、貸している側の金融機関の問題も解決する方法なのです。

住宅ローンを借入して、マイホームを購入したときは、みなさん破綻することなど考えてもいなかったと思います。
ところが、借入時と収入状況が変わってしまい、返済不能に陥ってしまう方が出てこられるのは、仕方のないことでもあります。
決して恥ずかしいことなどではありません。

まず知っていただきたいのは、返済不能になっても、解決の方法がある、ということです。

住宅ローンの問題だけでなく、ほかに借入がある場合でも解決の方法はきちんとあります。

任意売却債務整理、最終手段で自己破産などです。

夜逃げしたり、死んだりすることはありません。


売却しても返せないローン残額はどうなる?

売却した金額を返済して、残りの返せない部分は、残債務として残ります。

今までは不動産が担保としての借入金でしたが、担保だった不動産はなくなりましたので、無担保の借金となります。

勘違いされる方がいらっしゃいますが、任意売却をしても返せない部分の残債務をいきなりに免除してもらえることは、よほどのことがない限りありません。

任意売却後は、金融機関と相談して、生活に支障のない範囲で少額の返済を続けていくことになります。

金融機関によって、その後の処理のされ方に違いがありますが、政府系(フラット35、国金、保証協会等)以外の民間の金融機関は、残債務をサービサーに売却することが多いようです。

サービサーに残債務が売却されると、少額での債権買取など、返済について、あなたがサービサーに有利な提案をできる場合があるようになります。


任意売却と自己破産

住宅ローンを破たんしてしまうと、いきなり自己破産しなければいけない、というように考えてしまう方がいらっしゃいますが、借入が住宅ローンだけの場合は、それは必要ありません。

なぜなら、

  • 残債務は残りますが、無理のない少額の返済で許してもらえる。
  • 残債務がサービサーに売却されれば、少額の返済で、残債務免除される可能性がある。

借入が住宅ローンだけだと、その後は無理な返済をすることがなくなりますので、わざわざ何十万もの費用をかけて自己破産して傷つけなくてもいいのです。

住宅ローン以外にも借入があり、返済が厳しい方は、債務整理をすればいいと思います。その中で、『自己破産』も最終手段として考えたらいいと思います。

住宅ローン以外にも債務があり、返済が厳しい方は、専門の司法書士、弁護士をご紹介させていただきます。
バックアップ体制は万全です。


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